FUN88电竞研发部 | 小户型,正在成为——“硬通货”

2020-09-30 15:12:49 webmaster

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户型怎么就“小”了呢?

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➤疫情影响:


疫情期间,当你提着行李被房东拒之门外时,你还会相信租房可以过一生吗?

是不是心里暗想——金窝银窝不如我的小窝! 


“房产证就是通行证”虽然只是个案,但也让无房一族的安全感、归属感受到了前所未有的冲击。


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另外据统计表明:受疫情影响,潜在购房客群的购房热情和购房信心受到很大影响。


一方面人们对于后疫情时代房地产市场充满顾虑,避险情绪加重;

另一方面因疫情影响家庭收入,部分购房者不得不调低购房预算。


面积小、总价低的小户型成了住宅市场的香饽饽。


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➤客群变化:


如今90后、95后年轻一代已经成为首置购房的主力人群。


对于尚处事业起步阶段的年轻人来说,储蓄率低、超前消费、追求生活品质是一种普遍现象,购房资金主要靠父母资助。


在高昂的房价下,年轻人不想因为房贷压力而过多的降低自己的生活品质。


面积小、总价低的户型更加受年轻人的青睐。

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➤规范更新:


新版《城市居住区规划设计标准》新增“人均住宅用地面积最大值”控制指标。


直接导致了新建楼盘的平均户型面积偏小,由此对传统规划设计产品选型、户型面积产生很大限制。


营销菌在确定户型面积时再不能像以前那么任性了。


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这个问题触发了研发菌的强迫症,为了一探究竟,我们分别对Ⅱ、Ⅵ类气候区各容积率情况进行了模拟计算,推算出不同容积率下户均面积最大值


结果表明:出地频率较高的1.2、1.6、2.0等容积率,最大户均面积仅90多平米。


导致规划设计出现被动缩小户型面积的情况。



02

小户型设计原则与方法


一、户型设计紧扣目标客群


“抛开客户需求面积限制谈户型都是耍流氓”


那么哪些客群会选择小户型呢?


研发菌结合策划部门对市场进行了深度的调研和分析。


最终归纳出几类可能会购买小户型的目标客群


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 通过研究不同客群的生活习惯,能够判断出目标客群对不同空间的需求程度以及敏感程度


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使用频率最高的客厅为例,不同客群对客厅的需求可能完全一不样。

一个直击灵魂的问题:年轻的你有多久没看电视了?

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我们以为的客厅是这样用的

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年轻人的客厅是这样用的

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有娃之后的客厅。。。。

对于小户型的客厅设计,更应该与时俱进,考虑空间的可塑性和不同使用场景下的空间需求。


二、好钢用在刀刃上——适当取舍、优先满足客户核心诉求


紧凑户型的优点在于面积小、总价低。同时缺点也在于面积小,功能空间不能做到尽善尽美,所以要把有限的资源集中在客户的核心需求上


针对不同的客群有针对性的进行户型设计


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三、平面、空间——两手抓,两手都要硬


通过对不同房间所承载的功能和相应工学尺度全面的梳理,结合精装强化户型“空间设计”


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比如:小户型空间相对紧凑,在户型设计时要为后期可能的空间改造升级预留条件


室内公共空间尽量做轻质墙体,避免剪力墙对后期改造产生限制。

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另外,紧凑户型主要解决空间限制使用需求的矛盾,储物空间往往不足


在卧室设计中,按惯性思维往往:衣柜、床、电视柜无敌三件套安排,但是“无敌三件套”真的能满足客户的使用需求吗?


我们发现,开间>3500mm的卧室常常存在空间利用效率不高的问题,此时如果结合卫生间干区布置,调整卧室门位置,即可在主卧形成整墙衣柜空间


储物空间瞬间提升一个量级!

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四、突出设计亮点


面积小、总价低是紧凑户型的必要条件。如果在有限的面积条件下还能有鲜明的设计亮点,为客户提供意料之外小惊喜,那么户型的竞争力和产品力必然会进一步提升。


比如:75平米紧凑两房仍可以做出景观阳台+三分离卫生间、85平米紧凑两房可形成双卫+洄游动线。


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谁说住小户型就一定吃土?熊掌稀有,鱼和虾还是可以有的。



五、设置阳台需谨慎


小户型在同等面积下,增加阳台必然会进一步压缩本就紧凑的室内空间,甚至会牺牲掉一部分使用功能。


另外小户型面积小,阳台相对占比高,产权面积和计容面积差值很容易超相关部门控制要求。


小户型本身出容能力差,土地利用效率不高,增加阳台后因间距计算问题,会进一步降低土地利用效率


如此利弊还忘大胸弟三思啊!


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03

小户型都有哪些了?

研发菌目前已经分别按洋房、小高、大高不同建筑类型分别打磨了近30组紧凑户型,并且已经更新录入到FUN88电竞户型库系统,后期还会根据项目需求和市场反馈持续补充更新,为大家提供更多产品选择的可能性。


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什么?嫌小?小怎么了?小怎么了?


研发菌已经在研究产品的道路上无法自拔。

《改善型户型的探索与研究》已经在路上,敬请期待。


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